Nagsusumite ang developer ng aplikasyon para sa pagwawaksi ng mga karapatan sa pagpapaunlad para sa 700-unit residential-commercial complex
“Ang pagiging posible ng negosyo ay lumalala...imposible ang pag-unlad” dahil sa tumataas na mga gastos sa konstruksiyon at mga rate ng interes
Makasaysayang site, na nananatiling hudyat ng isang 19 na panganib sa maagang 19 na panganib. bakanteng lote
Tanging mga buwis dahil sa pag-apruba ng mga karapatan sa pagpapaunlad Tumataas... Pag-alis ng mga karapatan sa pagpapaunlad upang mabawasan ang pasanin sa buwis
Isang malakihang residential-commercial na muling pagpapaunlad na proyekto na isinusulong sa Rosslyn, isang pangunahing distritong pangkomersiyo sa Arlington County, Virginia, hanggang sa hangganan ng Washington, DC, na tuluyang nakansela pagkatapos na 'di mabigo sa wakas ay mabigo. tulad ng mataas na mga rate ng interes at tumataas na mga gastos sa pagtatayo.
Noong ika-10, ang developer ng real estate na Snell Properties Ames Center LC, isang kaanib, ay nagsumite ng mga dokumento sa mga awtoridad ng Arlington County upang talikuran at wakasan ang mga kasalukuyang karapatan sa pag-apruba ng development (Site Plan 1) para sa mga site ng 1820 at 1830 Fort Myer Drive.
Sa una, ang proyektong ito ay isang malakihang proyektong muling pagpapaunlad na kinasasangkutan ng pagwawasak sa lumang gusali ng opisina ng Ames Center, na siyang iconic na gusali ni Rosslyn, at ang lugar ng isang malapit na gasolinahan at simbahan, at pagtatayo ng dalawang residential tower na may 740 na tahanan, isang bagong simbahan, at mga komersyal na pasilidad. Mukhang nagkakaroon ito ng momentum sa pag-apruba ng Arlington County Board of Directors noong 2021.
Gayunpaman, nahinto ang proyekto habang ang kasalukuyang gusali ng opisina ay na-demolish at ang pagtatatag ng lupa ay isinasagawa. Ito ay dahil ang mga gastos sa konstruksyon ay tumataas dahil sa mataas na mga rate ng interes, inflation, at pagtaas ng mga taripa sa mga imported na materyales, na lumilikha ng isang emergency sa paglikom ng mga pondo.
Sa isang liham na ipinadala sa taong kinauukulan, sinabi ng abogadong si Cedric Whitmore, ang legal na kinatawan ng developer, "Ang kabuuang gastos sa pagpapaunlad ng proyekto ay higit na lumampas sa inaasahang halaga pagkatapos makumpleto, at wala itong naaprubahang plano pagkatapos makumpleto," at "Sa ilalim ng naaprubahang plano, wala itong plano," at "Sa ilalim ng kasalukuyang plano," imposibleng magpatuloy sa proyekto."
Ang tumataas na ‘property tax burden’ ay isa ring mapagpasyang dahilan para biglang isuko ng developer ang mga karapatan nito sa negosyo.
Ayon sa mga rekord ng halaga na inihayag sa publiko ng Arlington County, ang tinasang halaga ng site ngayong taon ay $58 milyon (tungkol sa KRW 77 bilyon). Sa halagang ito, ang $57.1 milyon ay sumasalamin sa residential redevelopment premium na naaprubahan noong 2021. Sa isang sitwasyon kung saan ang isang gusali ay hindi maitatayo at ang lupain ay walang ginagawa, ang developer ay nahaharap sa isang 'tax bomb' na nagkakahalaga ng bilyun-bilyong won bawat taon dahil lamang sa ang development permit ay buhay.
Ipinaliwanag ng developer ang background ng waiver application, na nagsasabing, "Sinusubukan naming linawin ang mga karapatan sa pag-unlad sa real estate, at sinabing, "Sinusubukan naming linawin ang mga karapatan sa pag-unlad ng ari-arian. makatotohanan hanggang sa maitatag ang isang bagong plano sa paggamit sa hinaharap."
Ang site ng Ames Center, kung saan na-stranded ang pag-unlad sa panahong ito, ay isang napakasagisag na lugar sa kasaysayan ng muling pagpapaunlad sa lugar ng Rosslyn.Ang Ames Center, na itinatag noong kalagitnaan ng 1960s sa pamamagitan ng ‘Site Plan 1’ na inaprubahan noong 1962, ay nagsilbing ‘cornerstone’ para sa pagbabago ng Rosslyn, isang dating lungsod na puno ng mga pabrika at katayan, sa isang modernong office complex.
Nababahala ang lokal na komunidad na ang orihinal na landmark site ni Rosslyn ay mananatiling isang pangit na bakanteng lote para sa panahong ito. Gayunpaman, naniniwala ang lokal na industriya ng real estate na ang pag-abandona sa proyektong ito ay hindi nangangahulugan ng kumpletong paghinto ng buong momentum ng muling pagpapaunlad sa Rosslyn. Ito ay dahil ang iba pang kalapit na malakihang pagpapaunlad ng residential tower at mga proyekto sa muling pagpapaunlad ng hotel ay umuusad ayon sa naka-iskedyul o naglalayong simulan ang pagtatayo sa loob ng taon.
Gayunpaman, habang ang mga epekto ng mataas na mga rate ng interes at kahirapan sa pananalapi ay lumalabas sa pangkalahatang komersyal na real estate market sa United States, may mga obserbasyon na ang iba pang maliliit at katamtamang laki ng mga proyekto sa muling pagpapaunlad ay maaari ding makaranas ng katulad na mga pag-urong.