Девелопер подал заявку на отказ от прав на строительство многофункционального ЖК на 700 квартир

Рост затрат на строительство и повышение процентных ставок: «Рентабельность ухудшилась... реализация невозможна»

Исторический участок, давший старт модернизации в начале 1960-х, рискует остаться пустырем

Налоги взлетели из-за разрешения на застройку: отзыв прав ради снижения налогового бремени

Крупный проект редевелопмента под многофункциональный жилой комплекс, планировавшийся в Росслине (Rosslyn) — ключевом коммерческом районе округа Арлингтон, штат Вирджиния, граничащем с Вашингтоном, округ Колумбия, — окончательно свернут, не выдержав макроэкономической неопределенности, вызванной высокими процентными ставками и резким удорожанием строительства.

10-го числа компания Ames Center LC, дочерняя структура девелопера Snell Properties, подала властям округа Арлингтон документы об отказе от ранее утвержденного плана застройки (Site Plan 1) и закрытии проекта для участка по адресу: 1820 и 1830 Форт-Майер-драйв (Fort Myer Drive).

Изначально проект представлял собой масштабный редевелопмент: планировался снос бывшего офисного здания Ames Center, являвшегося символом Росслина, а также прилегающих автозаправочной станции и церкви, с последующим возведением двух жилых башен на 740 квартир, нового церковного здания и коммерческих помещений. В 2021 году проект получил одобрение Совета округа Арлингтон и, казалось, активно набирал обороты.

Однако после сноса старого офисного здания и выравнивания площадки реализация проекта застопорилась. Причиной стали затянувшийся период высоких процентных ставок, инфляция и повышение пошлин на импортные материалы, из-за чего строительные расходы взлетели до небес, создав критические трудности с привлечением финансирования.

Юридический представитель девелопера, адвокат Кедрик Уитмор, в письме уполномоченным лицам заявил: «Общие затраты на реализацию проекта значительно превысили его прогнозируемую стоимость после завершения. В текущих условиях построить объект в соответствии с утвержденным планом невозможно, продолжение проекта не представляется осуществимым».

Решающим фактором внезапного отказа девелопера от прав на проект стало также резко возросшее бремя налога на имущество.

Согласно данным кадастровой оценки округа Арлингтон, оценочная стоимость участка в этом году достигла 58 миллионов долларов (около 77 миллиардов вон). Из них 57,1 миллиона долларов составляла дополнительная стоимость, обусловленная полученным в 2021 году разрешением на жилищное строительство. В ситуации, когда стройка не велась и земля простаивала, лишь сам факт наличия действующего разрешения на застройку приводил к ежегодному колоссальному налоговому бремени в миллиарды вон.

Девелопер пояснил причину подачи заявления: «Цель состоит в том, чтобы аннулировать закрепленные за недвижимостью права на застройку, прояснить юридический статус объекта и привести налогооблагаемую базу в соответствие с реальностью до тех пор, пока не будет разработан новый план использования территории».

Участок Ames Center, проект на котором потерпел крах, имеет исключительно важное историческое значение для редевелопмента Росслина. Комплекс Ames Center, возведенный в середине 1960-х годов в рамках первого генерального плана (Site Plan 1), утвержденного в 1962 году, сыграл роль «краеугольного камня», превратившего некогда промышленный район со складами и скотобойнями в современный деловой квартал.

Местное сообщество выражает обеспокоенность тем, что историческая территория Росслина на долгое время останется неприглядным пустырем. Тем не менее представители местного сектора недвижимости считают, что отказ от проекта не означает полной остановки модернизации всего района, поскольку другие крупные проекты по строительству жилых башен и реконструкции отелей по соседству либо продолжаются по графику, либо готовятся к началу строительства в текущем году.

Тем не менее, поскольку последствия высоких ставок и дефицита финансирования по-прежнему довлеют над рынком коммерческой недвижимости США в целом, звучат прогнозы, что и другие малые и средние девелоперские проекты могут столкнуться с аналогичными трудностями.