ارائه درخواست انصراف از مجوز ساخت مجتمع مسکونی-تجاری ۷۰۰ واحدی توسط سازنده
افزایش هزینههای ساخت و نرخ بهره: «کاهش توجیه اقتصادی... ساخت پروژه غیرممکن است»
زمین تاریخی که «آغازگر نوسازی در اوایل دهه ۱۹۶۰» بود، در خطر تبدیل به یک زمین بایر
جهش مالیات به دلیل تایید مجوز ساخت... لغو مجوز برای کاهش بار مالیاتی
یک پروژه بزرگ بازتوسعه مسکونی-تجاری در «راسلین» (Rosslyn)، منطقه تجاری کلیدی در شهرستان آرلینگتون ایالت ویرجینیا و هممرز با واشنگتن دیسی، سرانجام به دلیل ناتوانی در غلبه بر «عدم قطعیتهای اقتصاد کلان» از جمله نرخ بهره بالا و افزایش سرسامآور هزینههای ساختوساز متوقف شد.
در تاریخ دهم، شرکت «ایمز سنتر السی» (Ames Center LC)، از شرکتهای وابسته به توسعهدهنده املاک «اسنل پراپرتیز» (Snell Properties)، اسنادی را به مقامات شهرستان آرلینگتون ارائه کرد که بر اساس آن، مجوز ساخت قبلی (طرح سایت ۱) برای زمین واقع در پلاکهای ۱۸۲۰ و ۱۸۳۰ خیابان «فورت مایر درایو» (Fort Myer Drive) لغو و مختومه اعلام میشود.
این پروژه در ابتدا یک طرح بازتوسعه بزرگ بود که هدف آن تخریب ساختمان اداری قدیمی ایمز سنتر (از نمادهای منطقه راسلین)، یک پمپ بنزین و کلیسای مجاور، و ساخت دو برج مسکونی با ۷۴۰ واحد، یک کلیسای جدید و فضاهای تجاری بود. این طرح پس از دریافت تاییدیه هیئت مدیره شهرستان آرلینگتون در سال ۲۰۲۱، شتاب گرفته بود.
با این حال، پس از تخریب ساختمان اداری قبلی و حتی تسطیح زمین، پروژه متوقف شد؛ چرا که طولانی شدن دوره نرخ بهره بالا، تورم و افزایش تعرفه مصالح وارداتی باعث جهش چشمگیر هزینههای ساخت و ایجاد بحران در تامین مالی پروژه شد.
کدریک ویتمور، وکیل نماینده شرکت توسعهدهنده، در نامهای به مقامات مربوطه اظهار داشت: «هزینه کل ساخت این پروژه اکنون به مراتب بیشتر از ارزش پیشبینیشده آن پس از تکمیل است. در شرایط فعلی، هیچ راهی برای اجرای طرح مصوب وجود ندارد و ادامه پروژه غیرممکن است.»
«بار سنگین مالیات بر املاک» که به شدت افزایش یافته بود نیز نقش تعیینکنندهای در تصمیم ناگهانی سازنده برای واگذاری حقوق این پروژه داشت.
بر اساس سوابق ارزیابی شهرستان آرلینگتون، ارزش کارشناسی این ملک در سال جاری به ۵۸ میلیون دلار میرسد. از این مقدار، ۵۷.۱ میلیون دلار نشاندهنده ارزش افزودهای است که به دلیل تایید طرح بازتوسعه مسکونی در سال ۲۰۲۱ اعمال شده است. در شرایطی که هیچ ساختوسازی انجام نمیشد و زمین بلااستفاده مانده بود، صرفاً به دلیل معتبر بودن مجوز توسعه، این شرکت سالانه با یک «بمب مالیاتی» سنگین مواجه میشد.
این شرکت در توضیح دلایل این درخواست اعلام کرد: «هدف ما این است که تا زمان تدوین طرح جدیدی برای آینده، حقوق توسعه این ملک را لغو کرده، وضعیت حقوقی آن را مشخص کنیم و مبنای محاسبه مالیات را واقعبینانه سازیم.»
زمین «ایمز سنتر» که پروژه آن اکنون متوقف شده، در تاریخچه بازتوسعه منطقه راسلین از نمادینترین مکانها به شمار میرود. ساخت این مرکز در اواسط دهه ۱۹۶۰ تحت عنوان «طرح سایت ۱» که در سال ۱۹۶۲ تصویب شد، به عنوان «سنگ بنایی» عمل کرد که راسلینِ آن زمان را – که مملو از کارخانهها و کشتارگاهها بود – به یک مجموعه اداری مدرن تبدیل نمود.
جامعه محلی نگران است که این زمین که زمانی یکی از نمادهای اولیه راسلین بود، فعلاً به شکل یک زمین مخروبه و خالی باقی بماند. با این حال، فعالان حوزه املاک محلی معتقدند که انصراف از این پروژه به معنای توقف کامل روند بازتوسعه در سراسر راسلین نیست، زیرا سایر پروژههای بزرگ برجهای مسکونی و هتلها در این نزدیکی طبق برنامه پیش میروند یا هدفشان آغاز عملیات ساخت در سال جاری است.
با این وجود، با توجه به ادامه سایه سنگین نرخ بهره بالا و مشکلات مالی بر کل بازار املاک تجاری ایالات متحده، این دیدگاه وجود دارد که سایر پروژههای بازتوسعه کوچک و متوسط نیز ممکن است با موانع و شکستهای مشابهی روبرو شوند.