شركة التطوير تقدم طلباً للتنازل عن حقوق تطوير مجمع متعدد الاستخدامات يضم 700 وحدة سكنية
وسط ارتفاع تكاليف البناء وأسعار الفائدة: "تدهور الجدوى الاقتصادية... والتطوير غير ممكن"
الموقع التاريخي الذي كان "إشارة انطلاق التحديث في أوائل الستينيات" يواجه خطر البقاء أرضاً فضاء
ارتفاع هائل في الضرائب بسبب الموافقة على التطوير... وسحب حقوق التطوير لتخفيف العبء الضريبي
أُلغي في نهاية المطاف مشروع إعادة تطوير ضخم متعدد الاستخدامات كان يجري تنفيذه في روسلين (Rosslyn)، المنطقة التجارية الرئيسية في مقاطعة أرلينغتون بولاية فرجينيا والمتاخمة لواشنطن العاصمة، بعدما عجز عن تجاوز "حالة عدم اليقين في الاقتصاد الكلي"، بما في ذلك أسعار الفائدة المرتفعة والارتفاع الصاروخي في تكاليف البناء.
في العاشر من الشهر الجاري، قدمت شركة "إيمز سنتر إل سي" (Ames Center LC)، التابعة لشركة التطوير العقاري "سنيل بروبرتيز" (Snell Properties)، وثائق إلى سلطات مقاطعة أرلينغتون للتنازل عن ترخيص التطوير المعتمد مسبقاً (Site Plan 1) وإنهاء العمل به لموقع العقارين 1820 و1830 فورت ماير درايف (Fort Myer Drive).
كان هذا المشروع في الأصل عبارة عن عملية إعادة تطوير واسعة النطاق تهدف إلى هدم مبنى مكاتب "إيمز سنتر" (Ames Center) القديم — الذي كان معلماً بارزاً في روسلين — بالإضافة إلى موقع يضم محطة وقود وكنيسة مجاورتين، وذلك لتشييد برجين سكنيين يضمان 740 وحدة، إلى جانب كنيسة جديدة ومرافق تجارية. وبدا أن المشروع يكتسب زخماً قوياً بعد حصوله على موافقة مجلس مقاطعة أرلينغتون في عام 2021.
غير أن المشروع توقف تماماً بعد الانتهاء من هدم مبنى المكاتب القائم وتسوية الأرض؛ إذ واجهت عمليات التمويل أزمة حادة نتيجة الارتفاع القياسي في تكاليف البناء الناجم عن استمرار أسعار الفائدة المرتفعة لفترة طويلة، والتضخم، وزيادة الرسوم الجمركية على المواد المستوردة.
وأوضح المحامي كيدريك ويتمور، الممثل القانوني للمطور، في خطاب موجه إلى المسؤولين: "لقد تجاوزت التكلفة الإجمالية لتطوير المشروع القيمة المتوقعة له بعد اكتماله بفارق كبير"، مضيفاً أنه "في ظل الظروف الراهنة، لا توجد طريقة لتنفيذ أعمال البناء وفقاً للمخطط المعتمد، وأصبح المضي قدماً في المشروع أمراً مستحيلاً".
وكان للارتفاع الحاد في "عبء ضريبة العقارات" دور حاسم أيضاً في قرار المطور المفاجئ بالتخلي عن حقوق المشروع.
ووفقاً لسجلات القيمة المقدرة في مقاطعة أرلينغتون، تبلغ القيمة التقديرية للأرض هذا العام 58 مليون دولار (نحو 77 مليار وون كوري). ومن هذا المبلغ، يعكس 57.1 مليون دولار علاوة إعادة التطوير السكني المعتمدة في عام 2021. وبينما بقيت الأرض مهملة دون التمكن من البناء عليها، وجدت الشركة نفسها تتلقى "صدمات ضريبية" سنوية بملايين الدولارات لمجرد أن رخصة التطوير ما زالت سارية.
وعللت شركة التطوير خلفية طلب التنازل بالقول: "الهدف هو إلغاء حقوق التطوير المفروضة على العقار وتوضيح وضعه القانوني لإعادة الوعاء الضريبي إلى مستواه الفعلي، إلى أن يتم وضع خطة جديدة للاستخدام المستقبلي".
يحمل موقع "إيمز سنتر"، الذي تعثر تطويره، دلالة رمزية بالغة في تاريخ إعادة إعمار منطقة روسلين؛ إذ شُيّد مركز "إيمز سنتر" في منتصف ستينيات القرن الماضي بموجب "المخطط العام للموقع 1" (Site Plan 1) المعتمد عام 1962، وكان بمثابة "حجر الأساس" الذي حوّل روسلين القديمة — التي كانت تعج بالمصانع والمسالخ — إلى مجمع مكاتب عصري وحديث.
وتسود مخاوف في الأوساط المحلية من أن يظل موقع المعلم البارز الأصلي في روسلين مجرد أرض فضاء مشوهة للمنظر لفترة من الوقت. ومع ذلك، يرى مجتمع العقارات المحلي أن التخلي عن هذا المشروع لا يعني التوقف التام لزخم إعادة التطوير في منطقة روسلين بأكملها، نظراً لأن مشاريع أخرى قريبة لتطوير أبراج سكنية كبرى وإعادة تطوير فنادق تسير وفقاً لجدولها الزمني أو تستهدف بدء أعمال البناء خلال هذا العام.
ومع ذلك، ونظراً لاستمرار تداعيات أسعار الفائدة المرتفعة وأزمات التمويل التي تخيم على سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة عامة، تشير التوقعات إلى أن مشاريع إعادة التطوير الصغيرة والمتوسطة الأخرى قد تواجه انتكاسات مماثلة.